La conclusion de convention pour la mise en vente ou la location de biens immobiliers avec une agence immobilière fait l’objet de protections légales multiples.
La profession d’agent immobilier est protégée en ce sens que ne peuvent exercer ce type d’activité que les personnes dûment agréées et inscrites auprès de l’Institut des professionnels de l’immobilier (IPI).
Les contrats sont également réglementés.
Des protections précises assurent le consommateur d’une certaine uniformisation des conventions et d’un équilibre de celles-ci.
Un arrêté royal du 12 janvier 2007 (Moniteur belge 19 janvier 2007) avait introduit diverses mesures destinées à protéger les consommateurs lors de la conclusion d’un contrat d’intermédiation avec une agence immobilière (couramment appelé contrat d’agence immobilière), lors de la mise en vente ou de la location d’un immeuble (maisons, appartements, terrains, etc).
Cet arrêté royal du 12 janvier 2007 a été supprimé et a été remplacé par une nouvelle législation (arrêté royal du 28 septembre 2023, publié au Moniteur belge du 6 novembre 2023) qui impose des nouvelles clauses dans les contrats d’intermédiation immobilière conclus entre entrepreneurs et consommateurs.
Son entrée en vigueur est prévue pour le 1er février 2024.
La réglementation s’appliquera pour tous les nouveaux contrats conclus à partir de cette date, à l’exclusion de la négociation effectuée par les notaires, laquelle est déjà régie par d’autres dispositions légales énoncées dans un arrêté royal du 14 novembre 2006.
Les interdictions et les limitations prévues dans l’article 3 de l’arrêté royal du 12 janvier 2007, prochainement abrogé, sont maintenues dans le nouvel arrêté royal (durée du préavis, limitation des clauses d’indemnité ou clauses pénales, exigences de réciprocité et en cas de faute de l’agent immobilier, etc).
L’article 2 du nouvel arrêté royal du 28 septembre 2023 comporte 16 dispositions que les contrats, établis sur un support durable, devront au moins comporter et respecter :
1° le droit de rétractation dans les 14 jours quel que soit le lieu de la conclusion du contrat, sauf si le consommateur, expressément, consent à l’exécution immédiate du contrat et reconnaît qu’il perd le droit de rétractation si un candidat valable a été trouvé pendant le délai de rétractation ;
2° la mention de la date et du lieu de conclusion du contrat ;
3° la description précise et non équivoque de la mission confiée, avec ou sans pouvoir de conclusion du contrat, le prix minimum ou maximum espéré de la vente ou de la location ;
4° en annexe, une liste des attestations requises pour la vente ou la location ;
5° le tarif global, toutes taxes comprises, à payer par le consommateur pour la mission ;
6° la mention de l’exclusivité ou de l’absence d’exclusivité et la durée de l’éventuelle exclusivité ;
7° la durée du contrat, qui ne peut dépasser six mois en cas d’exclusivité au profit de l’intermédiaire ;
8° le délai de résiliation en cas de contrat à durée indéterminée avec un maximum de deux mois ;
9° les clauses de reconduction ou de renouvellement tacite en cas de contrat à durée indéterminée ;
10° la manière dont le consommateur est informé des actes accomplis par l’entrepreneur, à tout le moins une fois par mois ;
11° l’absence de droit à une rémunération en cas de non-réalisation d’une condition suspensive ou de réalisation d’une condition résolutoire, sans volonté ou faute du consommateur ;
12° la mention de ce que l’offre émise en cours de mission par un amateur doit être rédigée sur un support durable permettant au consommateur d’obtenir une preuve certaine de l’offre ;
13° l’obligation d’apporter des preuves en cas d’assimilation à la réalisation de la mission (hypothèse où le consommateur conclut seul ou avec un tiers la vente ou la location de son bien après la fin de la mission de l’entrepreneur) ;
14° l’obligation de transmettre la liste des candidats apportés par l’entrepreneur dans les 7 jours ouvrables de la fin de la mission, avec limitation des effets à six mois en cas d’assimilation à la réalisation de mission ;
15° la clause de résiliation permettant au consommateur de mettre fin au contrat, à tout moment, sans motif ; en cas d’indemnité de rupture prévue, celle-ci est de 50 % maximum du tarif pendant les trois premiers mois et de 25 % maximum après les trois premiers mois et à condition que le bien ne soit pas loué ou vendu dans les six mois de la résiliation ;
16° la mention du fait qu’en cas de violation de l’éventuelle clause d’exclusivité, l’indemnité prévue ne peut être supérieure à 75 % du tarif prévu par l’entreprise, tel que visé au 5°.
Il est recommandé aux consommateurs de vérifier si les contrats qui leur sont soumis à dater du 1er février 2024 comportent bien les mentions reprises à l’arrêté royal du 28 septembre 2023 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiation immobilière conclus entre entreprises et consommateurs.
Quelles sanctions dans l’hypothèse où les dispositions légales ne sont pas respectées ?
L’article 3 de l’arrêté royal précise que toute disposition qui supprime ou diminue, directement ou indirectement, les droits de protection du consommateur – de l’arrêté royal est interdite et nulle.
En ce cas, le contrat peut cependant demeurer existant et contraignant pour les parties s’il peut subsister sans la présence des clauses nulles en application des dispositions légales (article 3 de l’arrêté royal du 28 septembre 2023).
Le consommateur ne peut pas renoncer au bénéfice des droits qui lui sont conférés dans cet arrêté royal.
Ce mode de sanction est tiré de principes légaux déjà connus, stipulés dans l’article VI.84, § 1er du Code de droit économique en matière de clauses abusives.